Byt či nebyt
Kolik stojí byty v Česku
a kdo je kupuje?

Byt či nebyt
Kolik stojí byty v Česku a kdo je kupuje?

V roce 2017 u nás byla dokončena jen polovina bytů v porovnání s rokem 1989. Český realitní trh se stále potýká s útlumem výstavby v době hospodářské krize, poptávka vysoko převyšuje nabídku a ceny hlavně ve velkých městech rostou raketovým tempem. Navazujeme na článek o stavebnictví a přinášíme detailní informace o nabídce bytů v Česku. Kolik se u nás prodává bytů, na čem závisí jejich cena a kdo jsou ti, kteří je kupují?

Zajímá vás vývoj počtu zahájených a dokončených bytů? Podívejte se na naši předchozí analýzu.

Abychom si na úvod udělali celkový obrázek: V roce 2017 bylo v ČR dokončeno 28 575 bytů, zhruba o 1 200 více než v roce předcházejícím. Jedná se jen asi o polovinu oproti tomu, co se v naší části federace postavilo v roce 1989. Zatímco výstavba bytů v rodinných domech stoupla za tu dobu zhruba o desetinu, dokončených jednotek v bytových domech ubylo o celých 70 %. Vrchol stavební aktivity zažilo Československo v 70. letech minulého století, kdy rostlo více než 80 tisíc bytů ročně (v roce 1975 dokonce téměř 100 tisíc bytů) a intenzita bytové výstavby tak výrazně překračovala tehdejší evropský průměr.

Velikost bytů roste, každý z nás má pro sebe trojnásobnou plochu než před 50 lety

Průměrná rozloha bytů kontinuálně roste a zároveň klesá i průměrný počet lidí v jedné jednotce (a tedy i počet lidí připadajících na jednu místnost). Z toho vyplývá základní fakt, že v Česku je postupně potřeba více a více bytů. Skutečnost je ovšem - jak jsme psali v minulém článku - zatím jiná. Těsně po roce 1948 se průměrná obytná plocha na jeden byt pohybovala kolem 60 m2, poměrně rychle ale klesla, a to až na 36 metrů v roce 1958. V současnosti činí zhruba 70 m2 a na jednoho obyvatele tak připadá plocha 32,5 m2 (což je více než trojnásobek oproti roku 1961). Průměr zvyšují především byty v rodinných domech, které jsou co do výměry pravidelně největší.

Průměrný byt dnes stojí o 40 % víc než v roce 2014

Ceny bytů v Praze a v krajských městech rostou rovnoměrným tempem zhruba od počátku roku 2015. Pokud bychom jako základ vzali průměrnou realizovanou prodejní cenu za rok 2014, tak ještě v prvním čtvrtletí roku následujícího se byty prodávaly přibližně o 1 % dráž, na konci roku 2015 pak už byly o 10 % dražší. Na konci roku 2016 pak byla cena bytů na 125 % úrovně roku 2014, v posledním čtvrtletí roku 2017 už na 140 %.

Aktuálně nejdražší byty bychom našli v Praze, Brně, okresech Praha-západ, Praha-východ, Brno-venkov a v Berouně. Z dalších měst by se pak na přední příčky šplhaly Hradec Králové, Mladá Boleslav, Olomouc a Nymburk. V Praze a Brně-městě se průměrná cena 1 metru bytu ve čtvrtém čtvrtletí 2017 vyšplhala přes 50 tisíc korun, rekordmanem je pak Praha 1 s cenou přes 135 000 Kč za metr (zde je ovšem situace odlišná od všech ostatních regionů i dalších městských částí, většina zájemců zde byty nekupuje pro vlastní bydlení, ale jako investici s potenciálem pronajímání přes Airbnb nebo jiné komerční využití). Jedná se o reálné ceny, za která byly prodeje uskutečněny, nikoliv o ceny nabídkové. Ty mohou být často ještě o poznání vyšší.

Naopak pod 10 tisíc korun za m2 stojí v průměru byty v Mostě a Chomutově, i když i v těchto městech ceny nemovitostí rostou. Ve 4Q roku 2014 bylo možné koupit byt s cenou pod 10 tisíc korun za m2 ještě v Teplicích, Bruntále, Děčíně, Ústí nad Labem a Lounech, dnes už se i zde ceny pohybují kolem 13 tisíc korun za metr. Mezi 4. kvartálem 2014 a 4. kvartálem 2017 vzrostly ceny bytů ve všech sledovaných lokalitách v ČR.* Nejvíce to bylo v okrese Plzeň-jih (na dvojnásobek), který následují Domažlice a Teplice (o více než 70 %), v dalších 16 okresech pak stouply ceny o více než polovinu. Ve zmíněném období cena mírně klesla pouze v Prachaticích a Karlových Varech, v Blansku, Ústí nad Orlicí a Jičíně se ceny zvýšily jen nepatrně.

* Ceny sledovány v sídlech nad 10 tisíc obyvatel.

Přes 100 tisíc za metr? V Praze hned u 9 stanic metra

Ceny bytů v Praze jsou nejvyšší v Česku, výrazně se však liší i v rámci jednotlivých městských částí. Rozhoduje vzdálenost od centra, dopravní dostupnost (v okrajových částech rozhodují především linky metra), nebo typ zástavby - zda v oblasti převažují panelové domy, cihlová zástavba nebo nové developerské projekty.

Za poslední čtvrtletí roku 2017 se téměř ⅔ všech bytů prodaly v Praze. Na Brno připadá 9,5 % všech realizovaných transakcí, na Plzeň 3,6 %, na Olomouc 2,2 % a na Pardubice 1,8 % prodaných bytů. Ceny bytů v Praze rostou rychleji než ve zbytku republiky, ve 4. čtvrtletí roku 2017 to bylo o 5,8 %. Nejdražší jsou byty v historickém centru (Praha 1 přes 142 000Kč/m2, Praha 2 přes 92 000 Kč/m2), levnější zůstávají v okrajových městských částech, na Praze 4, 9 nebo 10, kde se pohybují mezi 61 000 a 68 000 Kč/m2.

Petr Hána, Deloitte

Zajímavé je sledovat ceny bytů právě v okolí jednotlivých stanic metra, a to včetně plánované trasy D. Hned v okolí devíti stanic je průměrná cena bytu nad 100 tisíc korun za metr, z toho čtyři stanice se nacházejí na lince A, pět stanic na lince B a dvě stanice na lince C (2 stanice z toho jsou přestupní, proto součet neodpovídá). Úplně nejdražší jsou byty u stanic Staroměstská a Malostranská - přes 170 000, resp. přes 150 000 korun za m2. V okolí 13 stanic byste pak naopak dokázali sehnat bydlení i pod 60 000 za metr čtvereční - včetně dvou plánovaných stanic metra D Písnice a Libuš. Jedna z těchto lokalit se nachází na lince A, pětice na lince B a pětice na lince C. Úplně nejlevnější byty bychom našli v okolí metra Roztyly, Černý Most a Opatov, což je dáno nejen okrajovou polohou (ačkoli z Černého mostu se do centra města dostanete metrem za 19 minut, z Roztyl pak za 12 minut), ale i typem zástavby (panelová sídliště).

Mezi první polovinou roku 2014 a druhou polovinou roku 2017 došlo ke zdražení ceny bytů u všech stanic metra, nejméně na Radlické a v Jinonicích (linka B), a to zhruba o 15 %, nejvíce pak u stanic Florenc (B/C), Invalidovna (B), Budějovická (C) a Jiřího z Poděbrad (A). U celkem 19 stanic došlo v daném období ke zdražení o více než polovinu, absolutně nejvíc u budoucí stanice metra Písnice, kde stouply ceny bytů z 32 400 na 57 800 Kč za metr čtvereční.

12 důvodů, proč jsou byty drahé

1. Poptávka převyšuje nabídku

A to především v posledních dvou či třech letech. Ani vysoká poptávka, ani nízká nabídka ale nevznikly náhodou.

2. Ekonomická konjunktura

A to především v posledních dvou či třech letech. Ani vysoká poptávka, ani nízká nabídka ale nevznikly náhodou.

Vyšší poptávka přirozeně nastala po opadnutí krize v letech 2013 až 2015. Ti, kteří koupi bytu odkládali, a především ti, kteří si chtěli pořizovat své vlastní bydlení, začali nakupovat. Rostoucí poptávka byla rychle umocněna úrokovými sazbami, které v té době dosahovaly historického minima. Začal se zrychlovat prodej nových bytů, které měli v nabídce developeři, a právě zmenšující se nabídku začali lidé intenzivně vnímat. V době, kdy se naší ekonomice začalo nebývale dařit, začali mít lidé chuť pořizovat byty i jako investici, tedy ukládat do nich své peníze.

Petr Hána, Deloitte

3. Střídání extrémů

Období konjunktury (2006-2009) vystřídalo období nedůvěry v budoucnost (2010-2013) a následně po roce 2015 opět další konjunktura. To vyvolává extrémní řešení potřeby při pořizování bydlení (koupit byt, dokud ještě můžeme, nebo naopak masivní odkládání koupě).

4. Nízké úrokové sazby

Úrokové sazby začaly klesat od roku 2010 a v roce 2016 dosáhly svého historického minima. Na hodnotě mezi 2 a 3 % se drží rekordně dlouho.

5. Demografie

Současný trh s bydlením ovlivňují dvě populační vlny - poválečný babyboom, kdy se narodilo na 2 miliony dětí, a děti těchto ročníků (tzv. Husákovy děti, kterých je přes 1,75 milionu). U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé skupiny zase věk, ve kterém lidé zakládali rodiny. Tím se zásadně zvýšil počet bytů, které jsou obývány jen jedno či dvojčetnými domácnostmi, což vytváří tlak na potřebu většího množství bytů.

6. Změny chování

Města dostatečně nereagují na dlouhodobý trend stěhování lidí právě do měst. Zatímco před nějakými sto lety bylo běžné, že nově vznikající podniky nebo průmyslové čtvrti stavěly obytné budovy pro své dělníky, dnes se nic takového neděje. Výrazně více navíc žijeme v jednočetných domácnostech (senioři, singles, vyšší věk pro založení rodiny, vyšší rozvodovost).

7. Státem vyvolané změny na trhu

Stát v posledních 15 letech vyvolal svými nekoordinovanými administrativními zásahy potřebu lidí reagovat na podobné chystané změny. V roce 2007 vyvolalo zvýšení DPH u bytové výstavby růst cen až o 20 % během jednoho roku. V roce 2016 šlo o změnu daně z nabytí, nový zákon o spotřebitelském úvěru nebo zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték.

8. Politický populismus

Komunální volby v roce 2014 znamenaly na řadě míst nástup antidevelopersky naladěné politické reprezentace (Praha, Brno). Přestalo se stavět a prodloužily se schvalovací procesy, spolu s tím se na místech s vysokou poptávkou rychle vyprodaly i stávající byty na trhu.

9. Zvýšení daní

Zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb probíhá od roku 2007, mění se i pravidla pro výpočet plochy nových bytů, což v důsledku daň rovněž navyšuje.

Daň z jednoho bytu se za posledních 11 let zvýšila čtyřikrát až šestkrát, v závislosti na výměře. U každého sedmdesátimetrového bytu dnes daň, kterou platí kupující, přesahuje milion korun a stát tak na výstavbě nových bytů vydělá prakticky nejvíce. O to paradoxnější je dnešní situace, kdy máme v ČR zřejmě nejhůře dostupné bydlení v Evropě.

Petr Hána, Deloitte

10. Schvalovací procesy

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z původních 2-3 let na zhruba 8 až 10 let, u kterých navíc běžně nejsou dodržovány správní lhůty.

11. Technické předpisy

U novostaveb nelze pominout zpřísňující se normy a předpisy. Byty s nízkým standardem, které by mohly být levnější, de facto nelze postavit. Technická pravidla určují, že výstavba musí probíhat technologicky komfortně.

12. Chybějící nájemní bydlení

Postupnou privatizací bytového fondu došlo v Česku k extrémní situaci, kdy se více než ¾ bytů nacházejí v soukromém vlastnictví. Stát a obce tak de facto ztratily schopnost korigovat růst cen nájmů a samy nemohou nabídnout alternativu.



Kdo kupuje byty?

Zajímá vás, kdo v současné situaci - kdy se stále častěji hovoří o tom, že na vlastní byt velká část domácností nemá šanci dosáhnout - byly vlastně kupuje? Pokud se podíváme na Prahu, která zaujímá největší část našeho realitního trhu, zjistíme, že během druhé poloviny roku 2017 zde proběhlo na 11 tisíc transakcí (z toho nejméně na Praze 1 a 2, nejvíce na Praze 4). Z celkového počtu šlo ve více než ¾ o standardní transakci (tedy prodej mezi fyzickými osobami navzájem nebo prodej mezi fyzickou a právnickou osobou), v necelých 14 % šlo o převody družstevních podílů do osobního vlastnictví. Asi polovinu standardních transakcí v Praze tvoří aktuálně developerské projekty, pětinu prodeje bytů v cihlových a panelových domech, zbytek pak domy rodinné (podíl v jednotlivých městských obvodech se liší podle typu tamní zástavby - na Praze 1 a 2 dominují transakce bytů v cihlových domech, naopak na Praze 4 jde nejvíce o transakce v domech panelových). Nejvyšší zastoupení developerských projektů najdeme aktuálně na Praze 5, 9 a 10, nejméně pak na Praze 2, nicméně i zde tvoří asi pětinu transakcí. Necelé dvě třetiny transakcí připadají na fyzické osoby, zhruba třetina na BSM (bezpodílové spoluvlastnictví manželů) a asi 5 % na právnické osoby (ty nejvíce v Praze 1 a 2 a také 7). Zhruba 40 % transakcí jsou prvoprodeje, lehce přes 60 % pak přeprodeje.

Podíváme-li se čistě na fyzické osoby, je podíl mužů a žen kupujících byty prakticky vyrovnaný. Liší se ale v jednotlivých městských částech, např. na Praze 2 je tvoří ženy jen necelých 30 % kupujících (ovšem zde je výrazně zvýšené procento cizinců). Velký podíl cizinců kupujících byty je kromě Prahy 2 také v Praze 1, 3 a 7, kde se pohybuje nad 10 %.

Nejvíce cizinců (pokud uvážíme pouze fyzické osoby) kupuje byty v nových developerských projektech (zde figurují asi v 10 % všech transakcí), výrazně méně jde pak o panelovou zástavbu a rodinné domy. Češi, kteří se do Prahy přistěhují (lidově tedy řečeno „náplava”), naopak nejčastěji kupují byty v panelových domech (zhruba 30 % podíl). Naopak rodilí Pražané mají nejvyšší podíl na nákupech bytů v rodinných domech (asi 80 %). Vrátíme-li se k cizincům, nejaktivnější jsou v nákupech pražských bytů Rusové, po nich následují Slováci.

V jakém věku kupujeme byt?

Údaje o věku známe pouze u českých státních příslušníků. Zjistíme z nich, že největší část bytů kupují třicátníci, u panelových bytů překvapivě i dvacátníci (asi 30 % všech transakcí). U rodinných domů je pak většina kupujících třicátníků a čtyřicátníků.

Mohlo by vás zajímat

NEIL HARBISSON

Nové smysly nám mohou umožnit sdílet více informací, říká umělec, experimentátor a první oficiálně uznaný kyborg ve Velké Británii Neil Harbisson v exkluzivním rozhovoru pro Česko v datech.